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序言（作者：宋光辉，微信号：jobofsong） 于2013年
时势造英雄，中国的资产证券化正面临着千载难逢的发展机遇！
时势与美国资本市场证券化兴起的20世纪70年代何其相似：流动性泛滥下的通胀、Q条款下的银行利率管制导致的金融脱媒、货币市场基金的蓬勃发展、投资银行业经纪业务下滑带来的商业模式转型、经济低迷下全社会对金融创新的需求，等等。
证券业创新大会可视作应时运而发，，由金融市场人员响应的一次战争总动员。这是向中国落后的由银行垄断主导的金融体系发出的决战宣言。
，银行业、证券业、保险业原本各守传统业务领域，通过不同方式为实体经济提供服务。然而由于历史、经济环境等各方面的原因，银行业在金融业占据着绝对主导地位。资本市场主导的直接金融体系一直无法得到有效发展。在金融混业趋势下，银行业挟信用、资本、渠道、人员、规模等优势，逐渐侵入其他金融行业的业务领域，其他行业在竞争中日竟衰落，快要沦为银行业之附庸。证券业为银行提供出表通道获取微薄之收入，基金业为销售基金将管理费拱手让与银行，保险业为销售产品出让大部分利润。照此形势，其他行业如不能改变经营模式，与银行正面竞争，将无法生存，或成为银行业的打工仔。
银行业已有一统天下之势。
平心而论，中国银行业经过坏账剥离、结构重组乃至发行股票公开上市等运作，完成了凤凰涅磐，各方面实力得到大幅提升，为中国经济近十年高速发展做出重大贡献。然而，金融理论告诉我们，不同的金融交易需要不同形式的金融治理，以中介治理为主的银行能够有效解决大部分融资问题，但是不可能解决所有的融资问题。金融体系还需要市场治理与层级治理和这些多种金融治理形式的不同组合。银行业独霸天下的格局，严重抑制了金融体系中市场治理与层级治理能力的形成。更重要的是，在银行业垄断金融资源的情况下，银行业自身的中介治理能力也因为缺乏竞争，无法得到有效提升。而且，如果银行业不是通过与其他金融业在市场竞争中证明自己，取得的成就再辉煌又有什么意义呢？更进一步讲，银行业垄断金融资源配置权的竞争格局阻碍了中国市场经济的健康发展。市场经济应由市场竞争的机制来配置资源。银行对金融资源配置权的垄断，使得资源配置权集中于社会少数银行的少数银行家之手，市场竞争机制无法有效发挥作用。
资源配置权垄断所造成的不良影响已经在中国的产业升级过程中逐步显露。多少中小民营企业空有实业救国的抱负与竞争优势，面临发展机遇却因为无法得到融资支持而望洋兴叹。面对这种格局，多少具备金融治理能力和意愿的机构与金融家，却因为手中缺乏金融资源而徒叹奈何！
打破银行业对于金融资源的垄断，还资源配置权于市场，已成为资本市场责无旁贷的历史使命。与银行业整合资产业务与负债业务于一身不同，资本市场是产业链上由信贷业、投资银行业与资金管理业分工协作来完成金融交易。要与银行业正面竞争，必须要求三个行业通力协作，分别与银行在不同的领域展开充分竞争。如果没有信贷业与投资银行业开发出足够多符合需求的金融产品，资金管理业无法扩充其规模；如果没有资金管理行业提供充足的资金，则信贷业与投资银行业的产品开发如同无源之水。
资本市场结合产业链上下游的中介治理与市场治理，与银行的中介治理展开竞争。从产业组织经济学的角度，银行可视为投资银行业向下游的资金管理业与上游的信贷业的纵向整合。从制度经济学的角度而言，资本市场产业链是以市场的交易成本取代企业（银行）的管理成本，资本市场能够获得优势的领域将是那些市场交易成本低于管理成本的金融领域。
资产证券化作为连接资本市场与信贷市场的创新金融方式，可以有效打破直接金融与间接金融的樊篱，使得多种金融治理的发展与组合成为可能。通过将实体企业资产证券化，可以发挥投资银行的中介治理能力，直接解决实体企业融资问题；通过将放贷机构信贷资产证券化，投资银行可以综合发挥包括银行在内的放贷机构的中介治理能力与资金管理行业的市场治理能力，作为产业链的核心企业协同产业链上不同企业来解决企业融资问题；通过将资本市场的证券再证券化，投资银行可以有效发挥其综合治理能力，通过套利改善市场定价效率。可以说，资产证券化的健康快速发展，对于中国金融体系效率的提高，对于实体经济的促进，对于市场经济体系的建立，都具有重大的意义。
作为中国金融体系市场化的先锋，舍你其谁！《证券公司资产证券化业务管理规定》为金融从业者提供了武器。而中国金融体系市场化改革将不断为资产证券化提供生力军支持。
资产证券化，你就像一个呱呱坠地的婴儿，柔弱却充满了生命力，寄托了多少人的希望与梦想。前途是光明的，但是与含着金钥匙出生的银行相比，你的成长路上必然充满艰辛与挫折，也将遭遇冷眼与嘲讽。那就奋力拼搏，到市场经济竞争的大潮中去证明自己吧！
北京 | REITs与房地产金融实务培训第七期（2018.7.21-7.22 ）
主办方：机械工业出版社华章公司，结构化金融微信平台
主讲人：宋光辉，交易所ABS业务负责人，券商资管部门负责人
｜ 课 程 大 纲
1､当前的经济金融形势与房地产融资收紧：特殊形势下的业务机遇分析；
2､房地产开发的全流程及各阶段的融资需求及难点；
3､美国的REITs与与CMBS：市场概况、业务模式与实务操作案例；
4､中国式的REITs与CMBS:沪深交易所证券化模式与实务操作案例；
5､中国式的REITs:房地产信托与私募地产基金的运作模式与实务操作案例；
6､中国公募REITs:“公募基金＋地产ABS”的创新模式介绍与前景展望；
7､美国的资产证券化介绍：MBS、ABS与CDO的业务模式与实务操作案例；
8､房地产的购房尾款ABS、供应链金融ABS、物业管理费ABS等：业务模式与操作案例。
｜ 导 读
2017年以来，美元加息引致中国的货币政策总体收紧，，创新的融资方式包括CMBS、REITs、购房尾款ABS、供应链金融ABS等异军突起。在银行非标投资规模受到压缩之下，ABS等标准化产品成为地产融资新宠。证监会与住建部多次发文力推REITs,公募REITs提上日程，有望年内推出，打通地产资产的公众资金渠道。
在当前去杠杆的关键时刻，金融人士如何认识当前形势，综合运用各类结构金融工具，为房地产企业提供包括融资、并购、资产管理等服务，是金融从业人员的重要课题。
地产人士如何理解当前经济金融形势，运用多种融资手段，为企业发展融得宝贵资金，在度过流动性危机的同时，借助资金优势，通过并购，杠杆化配资拿地实现超常发展，化危为机。为推广结构化金融理念，为金融从业人员和房地产人员提供帮助，机械工业出版社与博人金融、结构化金融微信公众平台在前期成功举办六期“结构化金融与资产证券化培训”的基础上，特精心设计课程，邀请行业专家，将于2018年7月21日至22日在北京举办“REITs与房地产ABS实务培训（第七期）”，聚焦房地产金融创新。课程内容紧贴实际，以业务落地为导向。
课程内容大纲由宋光辉整体设计，主要来自于宋光辉所著之《资产证券化与结构化金融》与所翻译之《REITs》、《MBS:房地产的货币化》，邀请到宋光辉本人及某交易所ABS业务负责人、某证券资管部部门负责人等各位实操专家基于整体结构，结合自身专业与实际操作案例精心制作。
参会者获赠机械工业出版社出版的宋光辉等主译的“结构化金融与证券化系列丛书”之《REITs》、《MBS:房地产的货币化》等书，提供完整的证券化知识体系。培训第一天晚上举办宴会，除培训学员参加外，还将邀请与结构化金融与地产相关的行业人士共100人左右参加，共享结构化金融整合的全国性的业务资源。
｜ 讲 师 介 绍
宋光辉:上海博人金融信息服务有限公司总经理，北大光华新金融研究中心客座研究员，著有《资产证券化与结构化金融》、《财富第三波》，组织翻译“结构化金融与证券化系列丛书”共10本和“PPP与基础设施融资”共三本，全面引进国外现代金融理念与技术。原平安证券资产管理部执行副总经理，从事房地产融资、结构化融资与资产证券化业务多年，拥有丰富的理论知识和实践经验。
沪深交易所ABS业务负责人:某权威交易场所固定收益业务专家，不动产项目融资专家，负责交易所ABS产品的备案审核多年，熟悉各类ABS审核要点，对于当前ABS产品的政策导向与创新前沿有全面的理解掌握。
某证券资管部部门负责人:具备深厚的地产金融背景，专业从事REITs与房地产的资产证券化，曾带领团队操作多笔国内具备影响力的类REITs，对于REITs有深入的研究与丰富的实务操作经验。
｜ 课 程 内 容
1、房地产市场的形势分析：美元加息，全球流动性收紧，中国的应对？利率是否进入快速上行周期，经济是否会硬着陆？房地产价格在15年、16年、17年连续上涨的基础上是否出现泡沫破灭？政府对待房产泡沫的态度与应对泡沫的能力？房地产政策的思路？美国次贷危机给予的启示有哪些？
2、房地产开发全流程及各阶段的融资需求及解决方式：拿地保证金、构建地产基金联合拿地开发、配资缴纳土地款、获取银行开发贷款、预售款融资、提供卖方信贷获取银行个人房产抵押贷款、购房尾款与供应链金融等。
3、美国的REITs系统介绍：REITs的基本概念、主要类别、发展历程与市场现状、REITs的构建与运营、REITs的投资与分析、REITs的前景展望，等等。
4、REITs的商业模式：基于REITs的业务体系简介、融资模式、运营管理模式、一二级套利模式、再证券化模式、资管模式，等等。
5、美国的CMBS系统介绍：CMBS的基本概念、RMBS与CMBS的比较、CMBS的主要类别、发展历程与市场现状、CMBS的投资与分析、CMBS的前景展望，等等。
6、中国式REITs与CMBS：中国式的CMBS融资（针对有租金等收入的商业地产发放信托贷款，再将信托贷款进行证券化在交易所发行产品）的市场现状、、类REITs（将商业物业的租金收入权进行证券化在交易所发行产品）的市场现状、、中国式REITs与CMBS的机遇与挑战，等等。
7、中国式REITs之房地产信托和地产基金：随着中国地产与金融形势的发展，金融在地产行业中发挥越来越重要的角色，金融企业已经不满足只为地产商提供融资服务，而是与地产并驾齐驱，共同开发项目，甚至是金融企业主导项目，而地产商则只为金融企业提供开发服务。这些在美国市场成熟的模式，已经逐步在国内兴起。很多机构除了为地产项目提供抵押贷款之外，还进行“明股实债”的夹层融资和股权投资，这类业务实际上就是上世纪70年代时兴的美国抵押型REITs的业务模式。如何运用有限合伙、私募基金、信托计划等特殊目的载体构建地产基金的结构？如何搭建高净值客户的渠道募集资金（自营理财团队、私人银行、第三方理财、互联网）？如何获取地产项目？如何设计产品对项目进行管理？如何有效管理地产项目公司进行房地产开发？如何安排房地产项目的退出及收益分配？房地产信托和地产私募基金如何与标准化的资产证券化产品进行对接，形成一二级联动的商业模式，打通资金渠道？
8、美国资产证券化产品系统介绍：各类结构化产品的概况、MBS、ABS和CDO的基本概念、市场介绍、业务模式、前景展望，等等。
9、地产企业的物业收费权ABS、购房尾款ABS、供应链ABS：地产企业的融资需求分析、当前的困境及ABS的解决之道、哪些企业能够通过ABS融资、业务操作模式、当前的瓶颈与突破，等等。
｜ 课 程 安 排
培训时间：2018年7月21日-22日（周六、周日两天） ，上午：9：00-12：00 下午：13：30-17：30，为方便业务交流，7月21日晚上安排交流晚宴
培训地点：北京（具体地址开课三周前统一通知）
主办单位：机械工业出版社华章公司、上海博人金融信息服务有限公司
合办单位：结构化金融微信公众平台
｜ 课 程 费 用
费用：3人以下5800元/人，3人及以上团体报名4800元/人，含两天课程、两天中餐、教材及首晚交流晚宴
参会机构：商业银行各业务线的从业人员；信托、基金与子公司、证券公司、保险公司等非标融资业务人员；房地产公司及房地产金融从业人员；地产私募基金从业人员；其他想了解房地产、资产证券化等现代金融业务人士等
报名联系人：漆竹兰
联系方式：电话/微信号：18621973648 或邮箱 qizhulan@163.com；报名请提供报名信息“机构+姓名+职务+手机号+开票信息+邮箱”
常按如下二维码添加漆竹兰微信报名
｜ 收 款 帐 号 和 发 票 信 息
开户名称：北京华章图文信息有限公司
开户行：工商银行百万庄支行
账 号：0200001409006799252
或华章公司支付宝账户：pay@hzbook.com
划款时请注明机构和参会人员姓名，并及时通知会务组核对收款情况。发票内容默认开培训费。如需开其他发票内容，请说明。
如需开具增值税专用发票，请提供公司名称、税号、地址电话、开户行名称及银行账号等开票信息。
｜ 举 办 方 介 绍
机械工业出版社华章公司
机械工业出版社华章公司由机械工业出版社和美国万国出版集团共同出资创办，是全国最早出版经济管理类图书的机构之一。华章公司是中国大陆地区最大的店面畅销书出版社之一。连续九年市场占有率第一。年销售额约为3亿人民币，年出版新图书约为450种。互动出版网（China.com）隶属于华章公司旗下，它是大陆地区第3大在线书店，华章公司是国内唯一一家拥有商业在线书店的出版社。已经开展电子书、有声书、POD、在线培训等数字业务。
结构化金融微信公众平台
结构化金融微信公众平台是宋光辉创建的金融自媒体，以原创与专业为特色，以引进与推动结构化金融先进理念与技术为宗旨。出版《资产证券化与结构化金融》，《财富第三波》，翻译“结构化金融与证券化系列丛书”共10本和“基础设施融资与PPP”共三本，全面引进国外现代金融理念与技术。先后在北京、上海、深圳、广州、济南、西安、武汉、南昌、合肥、南京、兰州、成都、重庆、长沙等全国省会城市举办各类活动，推广资产证券化等创新金融业务，聚集各类金融专业人士近10万人,储备了丰富的房地产融资与资产证券化的业务资源。
上海博人金融信息服务有限公司
由宋光辉创办，是一家定位于资产证券化与结构化金融业务的精品投行。博人金融主要从事资产证券化财务顾问业务、信托等结构化产品的设计与承销业务以及地产、平台的各类非标撮合业务。博人金融下设共享地产、平台非标业务资源的“飞标网”、从事私募基金买方业务的上海尚运资产管理公司。
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