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“决定房地产价值最重要的三个因素是：地段、地段、地段”。这句名扬四海的金句早在上世纪初期就已成为全球房地产开发商和投资者信奉的真理。一个房地产，真正值钱的不是土地上的建筑物，更不是附属于建筑物上的配套设施，而是这栋建筑物所处的地段。
在御宅菌看来，很多人来泰国买房图的就是一个——便宜，以为泰国物价低，房价也应该很低，殊不知房地产是不能用性价比来衡量的产业，想用白菜价赚翻天？
地段不好，价格才可能白菜；地段好，价格怎么可能白菜？地价和开发成本就摆在那里好不好。自住的话地段差一点无所谓；但如果购房目的是投资，就一定要选相对来说更好的地段，但好地段价格自然也就不会白菜。要投资，就一定不能贪图便宜。
当然，并不意味着贵的就一定地段好，也不意味着实惠的就一定是烂地段。究竟选择哪个地段、哪个楼盘来投资，还是要先问问自己的钱包，在能力有限的范围内尽量选择地段好的、价格相对较低的楼盘最为合适。
曼谷市中心高端公寓
年租金毛回报率约6%
2015年曼谷楼市上涨了7.2%
泰国楼市总体上升平稳、供需平衡，但也不是所有地段都持续看好。所以，选择正确的地段就显得尤为重要。
上图是曼谷市中心（Downtown）的几大住宅地段：
Central Lumpini
Pathumwan 巴吞旺
Sukhumvit 素坤逸
Outer Sukhumvit 素坤逸外围
Silom/Sathorn 是隆/沙吞（CBD）
Riverside/Rama III 湄南河畔/拉玛三
这么多个地段，究竟该怎么选呢？其实，这几个地段均各有优势。御宅菌将根据9个最重要的因素来详解各大地段。
Central 、最寸土寸金的稀贵地段，是曼谷最老牌的市中心。
1902年，泰国史上丰功伟绩的伟大国王拉玛五世——朱拉隆功大帝对曼谷市区进行了规划。他兴建了Royal Bangkok Sport Club（曼谷皇家体育俱乐部），并下令开通了Rajadamri大道，连接了曼谷的两个区域。Rajadamri意为“皇家旨意”。1920年，拉玛六世兴建了Lumpini Park。，Rajadamri大道就好比北京的长安街，已经超越了地段本身的价值，象征着“皇室、尊贵、地位”。
Central Lumpini的土地供应量极度稀缺，绝大多数地块均归皇室所有，目前几乎已无任何尚未开发的土地。比如由Raimon Land承建的185 Rajadamri超奢华公寓，是Rajadamri大道上唯一的永久产权公寓，单凭这一点就屌炸天。
Central Lumpini的邻里环境无比高大上——一堆五星级酒店、、数个高档购中心、一群极其显赫的大家族和社会精英，区域内的物业几乎皆为奢华档次（Luxury Segment），逼格超高。
Central Lumpini的公寓均价也一直以来都是最昂贵的，越靠近Lumpini Park，均价就越高。根据CBRE世邦魏理仕的楼市报告，2015年四季度高端公寓的转售均价为197,500泰铢/平方米；高端期房均价为238,000泰铢/平方米。
由Sansiri承建的98 Wireless更是卖到了均价55万泰铢/平方米这样破天荒的高价。KLASS Langsuan和KLASS Sarasin Rajadamri在开盘后便快速售罄，也彰显了Central Lumpini的抢手。
Pathumwan巴吞旺于1914年规划，现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、东面以Thanon Rajadamri路为界。
全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。
此外，泰国最高学府Chulalongkorn University（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、。著名的泰丝之王——Jim Thompson的故居亦座落于此。
由于地处土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。
Sukhumvit素坤逸是沿轻轨线而迅速发展的片区。主要指由轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。几十年前，Sukhumvit曾属于城郊住宅区；几十年后的今天，Sukhumvit俨然已发展为曼谷市中心极为重要的一个繁华片区。这个片区兴建了很多写字楼，但目前主要仍以住宅为主。
Sukhumvit是最受外国租客青睐的片区之一，也是非常适合做出租投资的片区。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此，毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。
根据CBRE世邦魏理仕的楼市报告，2015年四季度高端公寓的转售均价为182,381泰铢/平方米；高端期房均价为221,684泰铢/平方米。
通常，越紧邻轻轨线、越靠近Central Lumpini的公寓的均价越高。但由于Sukhumvit是一条很长的轻轨线，涉及很多轻轨站，御宅菌将逐一讲解。
轻轨站Ploenchit紧邻Central Lumpini，土地昂贵且稀有，已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善，毗邻贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼，公寓价格一点也不可爱。新落成的高密度大体量公寓Noble Ploenchit就座落于轻轨站Ploenchit旁，虽然贵价却照样卖得很好。
，如著名的Nana Plaza。这里很受欧美游客的喜欢，吃喝玩酒吧住宿遍地，生活圈很方便，同时此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰国人不太喜欢在这里安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售，但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。区域内位置较好的公寓如Hyde Sukhumvit 11、Hyde Sukhumvit 13和均价卖到30万泰铢/平方米的Q Sukhumvit。
轻轨站Asoke是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。自从数年前建成了深受年轻人喜欢的Terminal 21购物中心，Asoke的人流量和人气便成倍增长。靠近Asoke的Sukhumvit Cowboy，同样不被泰国人待见。Asoke是一个十字路口，绝大多数公寓都开发在了南北纵横的Asoke Montri路上。Singha集团的The ESSE Asoke和Raimon Land的The Lofts Asoke是目前这条路上最新开盘的高端知名楼盘。
自从高大上的贵妇商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之后，Prong Phong地价犹如火箭一般飞涨。Prong Phong长久以来都是日本人聚居地，区域内汇集了大量日本餐厅和高端公寓。同时，Prong Phong区域内居住了很多名人显贵，如泰国前总理阿披实的宅邸便座落于此。由KPN Group承建的The Diplomat 39在2015年初开盘时就卖出了近30万泰铢/平方米的高价。
Thong Lo是近年来备受开发商追捧的区域。尤其是Prong Phong区域内的黄金地段越来越少，土地供应还未枯竭的Thong Lo便愈发抢手。同样，无数明星名人居住于此，区域内的生活配套非常纯熟，高档餐厅、高逼格酒吧、潮牌潮店、水疗按摩、中小型购物商圈应有尽有。毗邻轻轨站Thong Lo的Sukhumvit 36巷是目前较为热门的路段，有数个高低层高端公寓相继开盘，如Urbitia Thong Lo、Vtara 36。Sukhumvit 32巷的BEATNIQ Thong Lo卖到了均价29万泰铢/平方米；Sukhumvit 35巷的TELA Thong Lo更是卖到了均价30万泰铢/平方米的高价。
Ekkamai是曼谷市中心与城郊的边界。轻轨站Ekkamai旁于几年前开了一个日系中端商场——Gateway，汇聚了很多日本料理和日系商店，但与城中心的大型商场相比仍显得较冷清。这个区域目前还有待开发，新开盘的公寓也很少。
Outer Sukhumvit主要是指Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南的小范围片区。
虽然Petchaburi路和这个路段的Rama IV距曼谷市中心并不遥远，距人来人往的Sukhumvit路仅片刻之遥，但泰国人却并不认为这两个区域算是曼谷的“好地段”（Prime Location）。主要原因是还有待开发，生活配套不完善，除了路边摊之外很难找出几个像样的餐厅，而且由于附近没有超市买东西也很不方便，居住的社区氛围也不够浓郁，此外Petchaburi路沿线没有轻轨和地铁线覆盖，所以出租也就相对比较困难。
根据CBRE世邦魏理仕的楼市报告，2015年一季度高端期房的均价为166,667泰铢/平方米，二季度的均价为161,667泰铢/平方米，稍有下跌；三季度的均价为171,500泰铢/平方米，又涨了起来，可四季度的均价却大跌至150,000泰铢/平方米。从2011年至今的记录来看，Outer Sukhumvit的均价共下跌了10%，是曼谷市中心唯一下跌的地段。
不过，随着城市的不断扩大，Outer Sukhumvit被逐步开发只是早晚的事。但以泰国人拖拖拉拉的性子和变来变去的政策和计划，我估计Outer Sukhumvit想要兴旺起来至少还需要10年时间。
Silom/Sathorn是曼谷最老牌、也是真正意义上的Central Business District（CBD，，被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、曼谷银行等。
Silom/Sathorn后来兴建了很多高层公寓，生活非常方便，深受外国租客的青睐，居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动，住宅则是其次，这点与Sukhumvit正好相反。
同时，，如灯红酒绿的Patpong和Thanon Thaniya。数不清的夜店、Go-go Bar、酒吧、按摩店汇聚于此，外国游客络绎不绝，同时也是国内游客非常喜欢光顾的场所嘤嘤嘤。
Silom/Sathorn有数个轻轨站和地铁站，其中要数轻轨和地铁交汇的Sala Daeng最为繁华，与轻轨站相连的Silom Complex也为Sala Daeng聚集了更多的人气。这里生活圈零距离，既商务又休闲更娱乐，还毗邻数个医院。轻轨站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi几乎为Silom/Sathorn片区繁华的边界，再下一站Surasak的人流便少了很多。由Ananda承建的高端公寓Ashiton Silom毗邻轻轨站Chong Nonsi，均价约30万泰铢/平方米。
根据CBRE世邦魏理仕的楼市报告，2015年四季度高端公寓的转售均价为191,429泰铢/平方米，全年同比增长了高达10.4%；高端期房的均价为214,778泰铢/平方米，全年同比增长了高达23.2%。
Riverside/Rama III湄南河畔/拉玛三是曼谷新兴的奢华地段。曼谷是世界上少数河滨地段却发展得又慢又晚的河滨城市，通常河滨城市的沿河地段早被开发殆尽，地价也居高不下。
湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙了，新开发的Asiatique也为河滨生活增色不少。
由于曼谷地处湄南河下游入海口处，河岸没有棘手的岩滩，所以为河滨的开发提供了有利的先天条件。独具慧眼的先锋开发商Raimon Land在十年前开了泰国首个惊艳泰国房地产界的高端河景公寓The River，眼光极具前瞻性，如今价格已翻了几翻。这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco，外加后来开的超奢华大盘ICONSIAM以及高贵冷艳的Four Seasons Private Residences，都将Riverside加持为曼谷新兴的奢华地段。规划中的轻轨金色线也将由轻轨站Krung Thon Buri起始，途径ICONSIAM，最后与轻轨紫色线连接。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，曼谷Riverside愈发繁华和奢贵将指日可待。
根据CBRE的楼市报告，2015年四季度高端期房的均价为267,250泰铢/平方米，奢华无比；全年同比增长了高达23.3%。，外加这里绝大多数的公寓都相当高端，故不太适合出租，但非常适合长线投资。
买房就是买地段。
选对地段，投资就成功了一大半。
做个傲娇无比的聪明投资人。